【少し急ぎ】葛飾｜駅5分｜440㎡｜利回り重視のアパート建築
依頼された専門家(パートナー)
まだ決まっていません
募集内容
予算
110,000,000円
※土地購入予定の方は土地代含む全体予算
建物タイプ
その他
こだわり
都道府県
市区町村
葛飾区
完成希望
2026年 1月 1日
詳細な要望
葛飾区、特急停車駅徒歩５分。
父所有の440㎡の整形地にアパート建築を考えています。
・第一種住居地域。
・建ぺい率：準防火で60→70%
・容積率：前面道路4mのため160%
現状の土地のうち、半分は自宅利用、半分は駐車場として貸出中。自宅も含め、建替予定です。
建築・施工を分離したく、今回募集をさせていただきました。
23区ではあるものの、郊外である葛飾エリアで、勝ち残っていける、利回り重視のアパート建築を一緒になって考えてくださる建築士の方を探しています。
弊方宅建を持っているので、このアパートの大家業を足がかりに、不動産業の拡大をしていきたいとも考えています。
1Kは若干供給過多なエリアなので、1LDK~2LDKがメインの間取りになっていくかとも思いますが、そこも含めて相談させていただきたいです。
ローンは、金融機関から口頭ベースではありますが、変動1.5％ 35年、1.5億以上フルローン可能と言われており、現状では収益性に問題のない土地かと思われます。
容積率はなるべく使い切りたいですが、バランスとしてどの程度の延床面積が適切かも分かっていません。
予算の総額を書かないといけないサイトの設計上、便宜的に1億1000万に設定しましたが、利回り・収益計画が妥当なら、事業費の絶対額の大きさにはこだわりません（当然、融資がつく範囲になってきますが）
昨今の建築費高騰を考えると、坪単価80~100万超えになってきますでしょうか？ そこも含めてご教示いただければと存じます。
父は認知症はありませんが、80歳を超えているため、なるべく早く着工したいと思っています。
現状の写真
宅地購入希望の有無
なし
宅地面積
300㎡以上
延床面積
300㎡以上
築年数
40年
家屋形態
戸建住宅
応募したプロジェクトの依頼内容の変更
2025年 4月20日
変更に関する追記
※建築・施工を分離したく、今回募集をさせていただきました。
↓
設計・施工を分離したく
の誤りです。
失礼しました。
2025年 4月20日
変更に関する追記
【重要追記】
＞利回り・収益計画が妥当なら、事業費の絶対額の大きさにはこだわりません（当然、融資がつく範囲になってきますが）
と書きましたが
その利回りは、本音の理想は12~13％狙いたいです。
・理由
所有している土地は実勢1.8〜2億だそうです。
安めに1.8億と仮定します。
仮に1億で建てて、建物が8000万になった頃に売りに出して
買い手がつきやすい表面6%つけるには、地価がこれ以上上がらないと仮定しても
(18,000+8,000)×0.06 = 1,560万の年間総賃料収入が必要なので、いま1億で建物作るなら、利回り15.6%を狙わないといけないということです。
建築費高騰でさすがに15%以上は無理だとしても
なるべく数字は狙っていきたいと思っています。
もちろん素人計算ですので、間違えている点もあると思いますし、むしろそういった計算についても一緒に考えてくださる建築士さんを探しています
