海沿いの住宅（ガレージハウス）建設について

初めまして。
東京大田区のアトリエ スピノザの井東と申します。

建築計画はその土地の条件とお客様のご要望により、進め方は変わってきます。
敷地の測量図がありましたら拝見したく思います。
また、実際にお会いしてご要望等ヒヤリングさせていただきたく考えますがいかがでしょう？

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ　井東
〒146-0082 東京都大田区池上6-10-6-302
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓　HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
（HPのCONTCTの頁からメール送信できます）

良いですね！凄いロケーションです。羨ましい！！

確かに海沿いですのでそれなりの強度も欲しいです。RCでも打ちっぱなしでは
塩害も心配です。木造で堅牢に作るのが良いんですけど、折角の景色を
家のどこからでも見られると良いですしね。悩みどころですね。

横須賀なら風向き的には、そこまで暴風雨で困るってこともないですけれど、
しっかり計画したいところです。
僕は15年くらい前になりますけど、静岡県の御前崎市でサーファーの方の
別荘をやりました。ガラス張りです。海は目の前です。
気を付けて設計しましたが最初のうち台風が来るたびに心配になりました(笑)

設計・監理は問題なくできます。また横須賀であれば優秀なビルダーを
ご紹介できます。工法によって工期も設計期間も変わってきますが、
概ね全体で1年くらいを考えておいてください。
基本設計ができたら見積もり徴収となって、それからローンですね。
もしも土地を早く購入したいということであれば現地を確認してザックリと
建築費をお伝えすることはできます。

PS:このコーナーからの営業誘導は禁止されておりますので
お手数をおかけいたしますがひと手間お願いいたします。

URBAN GEAR 本多
urbangear.jp

はじめまして。横浜で設計事務所をかまえます秦野浩司建築設計事務所の秦野です。わたくし地元が横須賀です。
素晴らしい敷地ですね。写真からするとおそらく長沢の海ですね。
ちょうど今、横須賀の長井で同様のロケーションで別荘の設計を行っています。こちらの物件は1年後くらいに完成予定です。その物件で横須賀市での役所対応や塩害対策は大分学べたので、色々と助言は出来るかと思います。
地盤調査は一般的に敷地購入後でないと調査出来ませんが、得意な敷地状況なので近隣データを調査しある程度は地盤が予測出来るかとは思います。
擁壁の安全性についてはこの写真だけだと何とも言えないですが、擁壁の底盤がどのような形状をしているかで建物の計画位置が決まることがありますので、不動産屋に擁壁の情報を請求した方が良いと思います。
60坪の建物を計画するのであれば、木造でも1億くらいはみておいた方が良いかと思います。
弊社で設計を進めさせてもらう場合のスケジュールですが、設計開始から竣工まで1年半から2年程度かと思います。

吉村真基建築計画事務所と申します。
絶好のロケーションですね！
購入前にした方が良い調査はいろいろありますが、インフラの整備状況、法令調査／特に土木関係の法令のチェックと、海沿いですので地盤調査は行った方が良いと思います。
情報が限られているため言えることは少ないですが、RC擁壁については現時点で鉄筋が一部剥き出しとのことですので、宅盤を支える擁壁としては心許ない気がします。
擁壁に建物の荷重をかけない設計にした方が無難ではないかと思います。

単純に60坪という規模から割り出しますと、工事費1億〜1.5億円程度が想定されます。

設計開始から建物完成まで、最短で1年というのがよくあるスケジュールですが、ここ数年は金額調整や確認申請に以前よりも時間を要するようになってきておりまして、スムーズに行ったとしても完成まで1年半程度は見て頂いた方が良いと思います。場合によってはそれ以上かかります。
ご参考にされてください。

プロフィールページなどをご覧いただき、良さそうだと思われましたら、ぜひ個別にメッセージ頂けますと幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

クック様

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。
東京都大田区の設計事務所です。
弊社は企画ものの収益案件を中心に設計活動しております。

今回のご質問ですが、
まずお土地を購入する際の確認事項は、
１）インフラの現状
上下水道、ガス、電気など。整っていな場合の費用は事業収支に大きく影響します。また電柱など車の出入りに大きく影響するものの位置を確認しましょう。
２）道路と敷地の関係、高低差
接道状況は建築計画や規制法規に強い関係性があります。
交差点の位置は、ガレージハウスのように台数が多い駐車場に規制がかかる場合があります。
また擁壁があるようですが、劣化状況は補修が必要と思います。次にこの擁壁の検査済証の有無を確認しましょう。
３）登記地目
４）用途地域
例えば一低層のような地域は、車の台数によっては建築できないなどの可能性もあります。各自治体の条例によります。
５）ハザードマップ
ガレージハウスはフラットな１階になると思いますので、当該地のハザードマップは確認しておく必要はあります。
６）地盤の状況
近隣の地盤データーは何から入手可能ですので、念のため想定するのに入手するといいです。

とりあえずピックアップしてみました。まだチェック項目はありますが、とりあえずこのぐらいは不動産会社に提示してもらったら良いと思います。

事業物件は、まずはコストありきですので、家賃設定など地域性を考えれば私は木造一択です。
遮音性や富裕層ターゲットなどを考えてRC造という選択肢もあるとは思いますが、
私は富裕層は借りないと思います。
必要に迫られている方、少しだけお金に余裕のある車好きがターゲットと考えますので、RC造はコストに見合わないです。ただどのようなオプションを賃貸人に提示できるかによって多少家賃を上げられるとは思いますが、そこは企画次第です。

事業費
少なくとも敷地図、住所ぐらいの情報がないと事業試算は想定出来かねます。

スケジュール
設計提案の期間が約２ヶ月（数回のやり取りと打合）。次に融資審査となると思いますが、その後設計契約いただき、概ね６ヶ月程度の設計期間。建築工事は６〜７ヶ月ぐらいでしょうか。

弊社はこれから三浦で長期的な案件に参加することになっており、三浦半島の先まではよく行くことになります。弊社から車で１時間少しぐらいの距離なのでむしろ近いくらいです。

宜しくお願いします。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘

初めまして。
写真から拝見しますと。直接海に面しておられ、海面にも近い敷地とお見受けいたしました。
確かにロケーションは良いのでしょうが、そのぶん塩風対策　塩害対策　高潮や津波？も意識しますと、やはり「鉄筋コンクリート」が望ましいでしょう。
葉山/秋谷/佐島などではお手伝いしていますが、あまり海面い近いと、台風の高波でガラスも割れたことがあります。（知人が所有する佐島の旧竹田宮佐島別邸でもガラスが破損しました）
なお、ガレージに納めるクルマは「旧車」でおられますか？
状況によりガレージも空調　脱塩装置なども検討する必要があるでしょう。
地盤はまだ土地を購入される前ですと、立ち入っての本格調査は許可されないのではと思いますが、ボーリング調査が可能なら手配されるのが良いでしょう。（多分砂層が多くその下に支持層があると思われます）　住所から近隣データーなど集めるのも参考になるでしょう。
いろいろガレージハウスもお手伝いさせていただいている、クルマ好きな私にとっては大変今日興味深い計画です。
費用については、敷地の概要がわかりませんが、今手がけている事例から推測しますと、20坪3階建で延べ床60坪で、地盤や擁壁補修/インフラ整備なども考慮いたしますと1.8億から2億近いのではないでしょうか。（最近の建設物価高騰が厳しい状況でして、軽々には想定するのが難しい状況です）
事業スケジュールは、工事でやはり10ヶ月は下らないと思われ。1.5年から2年と想定されます。
HPなどもご覧いただき、いますこし詳細などお知らせいただければ、ご提案含めてご相談が可能です。

はじめまして。
富岡建築計画事務所の富岡と申します。
よろしくお願いいたします。

ご質問について
１．購入前にすべき地盤の調査、擁壁について
地盤の調査も必要ですが、敷地の購入にあたって下記の敷地条件の確認をおすすめいたします。
（１）敷地境界は確定しているか？境界杭の有無の確認。擁壁は境界線内か？
（２）擁壁の所有権の確認→購入予定の敷地内であれば専門業者による健全性の調査を依頼。（どちらの擁壁も写真の状況ではやり直しが必要と思われます。）
（３）上下水道、電気の引込の可否の確認。
（４）ハザードマップの確認。津波の想定高さ。過去の高潮被害の記録など。
（５）アメダスの過去の気象データの確認。瞬間最大風速など。

２．おすすめの工法とざっくりした総額のイメージについて
1階は鉄筋コンクリート造、2、３階は鉄骨造の混構造としてはいかがでしょうか。
（１）1階は高潮の影響を受ける恐れがあり、また2階ガレージの床となる部分でもあるため鉄筋コンクリート造とする。
（２）２階はできるだけ柱の無いインナーガレージの確保のため。3階は絶景を生かしたパノラミックな大開口を設けるため鉄骨造ラーメン構造とする。
（３）本体工事費のイメージは60坪ｘ約￥250万/坪で￥1.5億くらいでしょうか。杭が必要な場合の費用や擁壁のやり直しが必要な場合は別途費用が必要です。
※擁壁工事の費用は写真からは判断できません。

３．全体のスケジュールについて
（１）設計期間は委託契約後約8か月くらいです。別途申請期間、施工業者選定のための業務に3か月くらい必要です。
（２）工事期間は本体工事が10か月から12か月くらいでしょうか。擁壁のやり直しが必要な場合は本体工事に先行して着手できれば工作物申請、擁壁工事で2か月くらいは必要だと思います。

より詳細な検討やお手伝いできることがありましたらお気軽にご連絡ください。

よろしくお願いいたします。

富岡　真一郎
TAPO富岡建築計画事務所
E-mail*****co.jp
URL：https://www.tapo.co.jp/

クック様

はじめまして横浜で設計事務所を営んでおります、トートアーキテクツラボ 安田と申します。

とても素晴らしい敷地ですね！
ご質問についてですが、

・実際の地盤調査はウワモノ次第で調査方法が変わってきてしまいますので、設計後がいいかと思います。３階建ですと、木造か鉄筋コンクリート造かで変わってくると思います。
ただ、土地の購入前でも、周辺の情報を取り寄せることができますので、大体の様子はわかるかと思います。

・通常、擁壁は外見だけでは判断できません。つくったときに申請をしているかなどを調べるのがセオリーです。写真を拝見する限りはあまり信用できないと思いますので、壊さないまでも補強等は必要かと思います。
余談ですが、最近建設用３Dプリンターを扱う会社と提携しまして、こういう工事が得意だろうなと思ったりしました。

・２階の高さにガレージという事ですので、少なくとも１階は鉄筋コンクリート造になりそうです。
ガレージに柱を落とせないので、上の階は木造にして、軽く作るのがいいかなと思いました。

・総額は大体ですが、面積から計算して、8000万から１億くらいは見ておいたほうがいいかと思います。
（アピールですが、弊社は神奈川県であれば、地元の大工さんと提携できますので、他社さんより多少安めにつくることも可能です。）

・スケジュール感について
準備期間に6ヶ月、工事は６ヶ月程度で、大体一年くらいかと思います。

弊社から横須賀も近いので、HP等をご覧いただいて、もしご興味ございましたらご連絡ください。
https://www.att-archi.com/

ご確認よろしくお願いいたします！