接道が2ｍの土地の分筆について

都内の地主です。
添付のように接道が2m程度しかない土地（底地）を所有していますが、当該土地に借地人が2名おり、点線箇所が分かれ目のイメージとなっております。
現状、接道面は全て奥の敷地側に含まれていますが、通路状となっており2mの幅が確保できていないため、両方の土地が再建築不可となっております。
この度手前側の借地が更地で返還となるため、奥の借地人の同意の元、新たに土地の分筆して売却を想定しています。
分筆し直すに当たり、以下の疑問を持っておりますので、ご教示いただければ幸いです。
①双方の土地を再建築可能とする方法はありますでしょうか。（接道面の土地を2m正方形の別筆として、建築時のみ建築する側の土地に借地権等をすることも妄想しましたが、ローンが通らないかなと考えています。）
②①が無理ならば、最善の方法としては、奥の土地については引き続き再建築不可のまま、手前の土地をできるだけ広くする形で、契約を結び直す予定（奥の借地人には通行地役権を認める）ですが、分筆は可能との認識で良いでしょうか。

宜しくお願い致します。