気になる土地があるので教えてください

アトリエ スピノザの井東と申します。

ざっとですが、
工事費　４５００万円〜５０００万円（税抜）
設計料と消費税を含め
合計　 ５５００万円〜６２００万円（税込）
といったところでしょうか？

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ　井東
〒146-0082 東京都大田区池上6-10-6-302
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓　HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
（HPのCONTCTの頁からメール送信できます）

さすがに敷地図が無いことには判断ができませんが、おっしゃるように
造成費が相当にかかるでしょう。隣地との話も付くのか明示されていませんし。
松が生えていますが、幹が細いので植林でしょう。大した年月は経っていないように
見えますが混んでいるので大きくなれないんだと思います。
ここが切土だとすると2ｍを超えていれば崖条例に掛かるから安いんです。
見た感じ確実に2ｍは超えていますよね。

家をそのまま建てるには、この垂直距離の2倍の水平距離を離して配置する
必要があります。もったいない話ですよね。
それを回避するにはRC造で擁壁を作る必要があります。相当な工事になります。
1000万円でも厳しいかもしれません。
このような土木工事の場合は土木工事業者に直接聞かなければ金額は
全く見当がつきません。請負先で全然金額が変わります。

また敷地は前面道路から確実に1ｍ以上は高くなっているので斜線制限でも
不利になります。計画次第だとは思いますが、2階建てに出来ない場合も
考えられます。低層地域であれば北側も厳しい制限になるでしょうから
安易に手を出さずに設計事務所に土地の資料を持って相談に行く方が良いです。

URBAN GEAR 本多
urbangear.jp

はじめまして。oto&co の乙川と申します。

ご相談いただいた土地について、いただいた情報と写真を拝見し、いくつか懸念点がございましたので整理してお伝えいたします。

① 擁壁工事にかかる費用
写真を拝見したところ、敷地の横に急勾配の崖があるように見受けられます。
その場合、崖条例により 高さ2m以上の擁壁を設ける必要がある可能性 があります。
間口が10mとのことですので、敷地の奥行きが約26m程度だと仮定すると、擁壁工事にかかる費用は 概ね500～700万円程度 と想定されます。

ただし、この土地については擁壁以外にもいくつか注意点があるため、以下に続けてご説明いたします。

② 宅地造成等規制区域における申請
この土地は 宅地造成等規制区域 に該当しておりますため、
・擁壁の構造審査
・行政への申請および許可取得（擁壁構造図・構造計算・排水計画等）
が必要になります。

そのため、通常の外構工事よりも しっかりとした設計・申請手続き が求められます。
設計費用および自治体への申請費用を含め、150～200万円程度 の費用がかかる可能性があります。

③ 建物配置にかかる制限
崖条例では、崖の近くに建物を建てる場合、崖から一定の距離を離して建物を配置する必要 があります。離隔距離は自治体ごとに異なりますが、一般的には 崖の高さの1～2倍程度 の距離を確保する必要があります。

写真を見る限り、崖の高さが 4m以上ありそうに見受けられるため、場合によっては敷地内で建築できる範囲がかなり限られてしまう可能性があります。
そのため、現在ご希望されている 100㎡程度の平屋住宅の計画は難しい可能性 があるように感じました。

④ 雑種地を宅地に変更するためのコスト
登記上の地目が 雑種地 とのことですが、雑種地を宅地に変更すること自体は問題ありません。
ただし、雑種地（駐車場・資材置き場・空き地など）は、これまで造成工事が行われていないケースも多く、住宅を建てるためには
・地盤改良
・上下水道の引き込み
・ガスの引き込み
などのインフラ整備が新たに必要になる可能性があります。

概算としては下記のような費用が想定されます。
・宅地造成：約200万円
・上水・下水引き込み：約300万円（浄化槽がない場合）
・ガス引き込み：約40万円
　※本管が遠い場合は100万円以上になることもあります
合計すると 約500万円程度 の費用が想定されます。


以上を概算で合算すると、建物以外にかかる費用だけでも約1,400万円程度 になる可能性があります。費用面も大きいですが、それ以上に 崖条例による建物配置の制限により、思った位置に建物が建てられない可能性 がある点が気になっています。

私個人の意見としては、もう少し条件のよい土地を探された方が、理想の住宅を実現しやすいのではないか と感じております。

oto&coでは、ミニマルでモダンな和のデザインの住宅も得意としております。
もしまた土地のことでご相談がありましたら、いつでもお気軽にお声がけください。
https://www.otoandco.com/

どうぞよろしくお願いいたします。

初めまして。クサノユカリ建築設計室と申します。
京都で活動している設計事務所です。

高台で擁壁がある土地は、眺望が良い一方で追加費用が発生しやすい土地でもあります。いくつかポイントを挙げます。

まず費用面ですが、擁壁や造成が関係する土地の場合、通常の宅地より数百万円単位で費用が増えることは珍しくありません。擁壁工事は高さや長さによりますが、一般的に数十万～200万円程度／10m、または1㎡あたり数万円程度が目安とされており、既存擁壁のやり直しになるとさらに費用が増えることがあります。
そのため、擁壁の状態や再施工の必要性によっては、数百万円～1000万円程度の差が出る可能性は現実的にあり得ます。

購入前に特に確認したいのは次の点です。
・既存擁壁に「確認済証・検査済証」があるか（ない場合はやり直しの可能性）
・宅地造成規制区域内での許可履歴
・擁壁の高さ、ひび割れ、排水（水抜き穴）などの状態
・造成図面や開発許可図面の有無

擁壁は見た目では安全性が判断しにくいため、気になる場合は専門家による調査を依頼することもあります。

個人的な感覚ですが、
「眺望が良い高台」「周辺より2割安い」という土地は、擁壁や造成コストが価格に織り込まれているケースが多いです。土地自体が悪いとは限りませんが、擁壁の合法性と状態が確認できない場合は慎重に検討する土地だと思います。

可能であれば、購入前に設計予定の建築士に現地を見てもらうと判断しやすいと思います。

ご参考になれば幸いです。