RC4階建てのリノベor建て替えについて

guuzoo様

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。
弊社は収益物件を中心に設計活動しております。

駅近で恐らく完済もされていて、今が一番収益的には嬉しい時期である反面、減価償却も終わり、租税効果も失われ、これからの修繕コストにより収益的にも段々と厳しくなってくると思われます。私見ですが、築50年を超え、旧耐震の物件であれば一般的には建て替え時期だと思います。

弊社では、今同じぐらいの築年数案件のリノベーションを設計中ですが、昭和40年代のRC建物は、我々が今現在新築で設計監理する案件と比べますと、品質はかなり劣りますので、もう大掛かりにリノベーションで手を加えるのは得策ではありません。騙し騙し運用するのが良いと思います。

ちなみに、建物だけの費用としては、２億円は妥当な金額かもしれません。ただどんな内容の２億円かは誰にもわからない状況においては、安いとか高いとかは判断できかねます。

では今後どうするか。私が考える案はは２つです。
１）いますぐ賃貸人に退去いただく計画を立て、キャッシュフローを踏まえ、新築の計画をする
２）RCの解体費用はかなりかかりますので、思い切ってそのまま売却する。

１）の場合
賃借人の契約期間を確認しつつ、いつ全員退出できるかを踏まえ工事スケジュールを決めます。
それに合わせて、資金計画（主に銀行）、事業計画、相続対策など鑑み、建築可能な物件を計画します。いずれにしましても、プロに相談しない限り進みません。

これらの作業が面倒であれば、ハウスメーカーに丸投げするのが楽です。事業の旨みは半減ですが、安心感はあります。

２）の場合
不動産会社に相談する

弊社では、お施主様の利益を最優先に、事業計画を一緒に考え、何が最善の方法かご提案します。もし賃貸事業をご自分の意思で進めたいというお考えがありましたら、弊社は全面的にサポートさせていただきます。
宜しくお願いします。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘

＞まずは何から始めればいいでしょうか？

⇒建て替えすることを想定して、ボリューム案を作成し、収支計画表を作成することです。納得するプランが出来たら、それを持って銀行に融資を相談することになります。

ボリューム案が必要でしたら、お手伝いさせていただきます。

はじめまして。
Kraft Architectsの中村篤史と申します。

ご相談内容を拝見しました。
駅近で稼働率も悪くないRC造アパートとのことですので、すぐに「建て替え」と決めてしまうよりも、まずは現在の建物が持っている収益力と、今後どこまで使い続けられるかを整理することが大切だと思います。

昭和49年築ですと、一般的には旧耐震基準の時期に建てられた建物になるため、まず確認すべきは以下の3点です。

1.既存建物の状態確認
　構造躯体、防水、給排水管、外壁、共用部、設備更新の履歴などを確認します。
　特にRC造の場合、表面的な内装よりも、躯体・配管・防水の状態が今後の判断に大きく関わります。
2.法規・ボリュームの再確認
　現在と同じ規模で建て替えられるとは限りません。
　用途地域、道路条件、斜線制限、日影規制、容積率、避難経路などによって、実際に建てられるボリュームが変わります。
　メーカーさんから「40㎡×8部屋」と聞かれているとのことですが、設計者側でも一度、別の視点でボリュームチェックをしておくと安心です。
3.大規模修繕・リノベーション・建て替えの収支比較
　例えば、
　・大規模修繕であと10〜15年運用する案
　・共用部や住戸をリノベーションして賃料を上げる案
　・一部用途を変えて資産価値を高める案
　・解体して新築する案
　を、初期投資・借入・想定家賃・回収期間・将来売却価値まで含めて比較する必要があります。

ご提示の「延床約400㎡で重量鉄骨、解体費別2億円」という金額については、現在の建築費高騰や都内の小規模敷地であることを考えると、単純に高い／安いとは判断しにくいです。
ただし、解体費・外構・地盤改良・設計監理費・登記・融資費用・仮移転や空室期間の損失などを含めると、総事業費はさらに大きくなる可能性があります。

そのため、最初に行うべきことは、施工会社に見積を取ることではなく、
「この土地と建物で、どの選択肢が最も合理的か」を整理する簡易的な企画検討だと思います。

まずは既存図面や謄本、検査済証の有無、現況写真、賃料表などを拝見し、
建て替えだけでなく、既存建物を活かす可能性も含めて、複数案で比較するところから始めます。

駅近で稼働している物件は、壊して新しくするだけが正解とは限りません。
現在の建物の弱点を整理しながら、どこに投資すれば資産価値が上がるのかを見極めることが重要です。

一度、資料を拝見しながら方向性を整理できれば、より具体的にお話しできるかと思います。
ご希望がございましたら、中村宛にご連絡をいただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

株式会社 Kraft Architects 中村篤史