木造2階建住宅の二世帯住宅への変更はリフォームor建て替え？ 木造orRC?

初めまして。
「リフォームか最適か？」については、ご実家が建てられた時期やプラン、環境など拝見しませんと、コメントすることは叶いませんので、すこし情報を追記されると色々な方からアドバイスもあるのでないでしょうか？。
もし、例えばもしご実家が築50年近く経っておられるなら、また現在のお住いは、60坪の敷地に60坪のお住まいですでの、容積率は100％ですが、計画地は300％ですので、机上では3倍の大きさまで（道路の幅により制限を受けるかもしれませんが・・・）計画可能で、将来を見据えて賃貸併用などで建て替えることも視野に入れることも選択の一つです。
（現在、地方で大きなお住まいを完全分離の2世帯にするリフォームや、大田区では駅近の商業市域に建つ築50年以上の木造2階建を、テナント併用のオーナー住居に建て替えるなどもお手伝いしています）
無論、建設コストも大きく影響しますので、総合的に検討する必要だと思われます。
参考にされてください。

アトリエ スピノザの井東と申します。

今年の法改正により、増改築を伴うリフォーム（リノベーション）の場合、既存建物の法的な不適格部分の是正が必要となりました。
従って、新築を検討された方が良いように思います。
また、木造かRC造かは、予算次第です。コストとしましては

①純木造　< ② １階RC <　③ RC造

と木造が有利ですが、下階への音を気にされる場合は、②も有りかと思います。
また、敷地の大きさ、形状や皆様のご要望等により、計画の方針は変わるかと思いますので
一度お会いして、詳細なお話をお聞かせ頂きたく存じます。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ　井東
〒146-0082 東京都大田区池上6-10-6-302
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓　HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
（HPのCONTCTの頁からメール送信できます）

私は現在の築30年の木造家屋をリノベーションされることをお薦めいたします。延べ床面積が60坪あれば、充分2世帯住宅を検討できると思います。足りないスペースがあれば、その分だけ構造的に分離して増築すれば、難しい問題はありません。築30年ですから、若干の既存不適格部分があると思いますが、現況法規に合致させることは充分できます。

フルリノベーションですから、全く違った雰囲気の家にすることができます。ただし、ご両親のスペースは現在の雰囲気を残して、今までと変わりなく住んでいただけるようにすることが大切かと思います。高齢になられて、環境が変わりストレスが増えることは良くありません。

建て替えは、現在の東京の建築費高騰を考えると難しいですし、上記のように現在のお住まいが築30年で60坪の広さがあることから、解体して撤去することは、無駄が大きすぎると思います。

私の住んでいる京都は、築100年以上の木造町家をリノベーションして、住み繋ぐことが当たり前のことになっています。造っては壊し、造っては壊しを繰り返してきた東京も、そろそろそういった建築のライフスタイルにしていかないといけないのではと思います。

まず、どんなリノベーションの可能性があるのかを、既存図面をもとに、いろいろなプランを作って比較検討されることをお薦めいたします。図面はいくらでも作れますから、あらゆる可能性を試して、納得のいくプランを見つけることが重要です。私は遠方にいますが、ネットを利用すれば図面づくりのお手伝いはできますので、お気軽にご依頼ください。

やまかわへいち様

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。 大田区の設計事務所です。
今回のご質問への回答です。

１）リフォームで対応可能か
結論から申し上げますと、完全分離型二世帯住宅を志向されるのであれば、基本的には「建て替え」を念頭に置くことをお勧めします。築30年強の木造住宅を上下分離の「完全分離型二世帯住宅」に改修するには、非常に大規模な工事が必要です。

(1)上下分離を実現するための新たな水回りや階段の設置は、現行の構造を大幅に変更する必要があり、補強が必須となります。

(2)2025年度からの法改正で、新築物件の構造耐力や断熱性能などの住宅性能基準が引き上げられました。築30年超の物件を現行の新築並みの性能に引き上げるには、壁や床を全て剥がす大掛かりな改修が必要となり、結果的に建て替えに近いコストがかかるケースが少なくありません。

ご両親の「今の住宅を生かしたい」というお気持ちも大切ですが、その「思い入れ」と、性能向上・間取り変更に要するコストと将来的な安心感を天秤にかけることが、リフォームを判断する上での鍵となります。

2)木造かRC造か？
結論として、コストを最優先されるのであれば「木造」、防音・耐火性・デザインの自由度を最優先されるのであれば「RC造」です。

（1)RC造の優位性
防音性: 上下階の生活音対策は、RC造が圧倒的に優位です。完全分離型では最も重要な要素の一つです。
耐久性: 法定耐用年数も長く、将来的なリフォームの自由度も高いです。

(2)コストとのバランス
現状、RC造の建築コストは木造と比較して非常に高額になっています。近年の木造技術の進歩により、適切な設計と施工を行うことで、木造でも上下階の遮音性を十分に確保することは可能です。コストを気にされているのであれば、まずは高遮音仕様の木造で検討されることをお勧めします。

3)賃貸併用住宅という選択肢
土地面積60坪、しかも都内で近隣商業地域というポテンシャルを持つ土地です。このポテンシャルを最大限に活かし、「建設コスト」と「将来の使い道」の課題を解決するプランをご提案します。弊社はハウスメーカーとは異なり、容積率ギリギリまでの過大な事業計画は行いません。土地のポテンシャルを最大化しつつ、ご家族の居住性に重点を置いた、無理のない賃貸併用住宅の設計を得意としております。
また収益物件でしても、弊社は木造でご提案しております。

賃貸収入を見込むことで、家賃収入を建設費の返済に充てられ、経済的な負担が大きく軽減されます。また小規模宅地の特例（一定の要件下で土地の評価額を減額）や、賃貸物件部分の評価減（貸家建付地）など、税制的なメリットを享受でき、将来の円満な相続対策に繋がります。
今回いただきましたご質問の中での、あくまでも一般的な回答でありますので、やまかわ様のご事情やお考えと大きく逸脱したご提案でしたらすみません。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘