都内極小地ＲＣ建築について

hisashi様

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。大田区の設計事務所です。
弊社は収益案件を中心に設計活動しております。

今回のご質問の件ですが、
①建て替えコストですが、7階建の狭小RC造はスケールメリットが得られにくく、事業費はかなり大きなコストになります。また既存の鉄骨造を解体するのもなかなかの費用となり、杭工事のコストも相当かかります。
正直事業物件としては、お勧めではありません。

②既存のリフォームてますが、スケルトンからのリフォームも相当かかりますし、階段などの主要構造部までも大きく改修すると確認申請が必要となったり、それも得策ではないと思います。

新築の場合、お土地の残債がなければ、もう少し規模を抑えめにしてもキャッシュフローが回ることを第一に建築規模を決めるのが、最良と思います。

一方リノベーションにするのであれば、最低限の工事で費用をかけず、できる限り長く回すが投資案件としては良いと思います。

相続対策や税金対策といったご事情でしたらすみません。一般的な考えを並べました。

もしお土地の図面等がありましたら、新築の規模感やコストなどご検討致しましょうか。

宜しくお願いします。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘

Hisashiさん

はじめまして、日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
変形敷地や傾斜地、狭小地など敷地の特性を活かした個性的な建築を数多く手掛けております。
近年はデザイン的な差別化を図った低層集合住宅やインパクトのあるテナントビルを主に手掛けています。

本来でしたら、敷地の住所や条件を諸々お聞きしなければ回答出来ないところですが、ざっくりでも意見をお聞きしたいということを感じましたので、シンプルにお答えいたします。

①RC造は、現在200万円/坪程度なので、490m２ですと約148坪なので、工事費約3億にプラス杭工事がかかります。（城北、城東地区は1千万円以上です）

②どの程度まで拘るかで工事金額は出しにくいです。単純に考えても1億は超えます。

弊社が手掛けている範囲では、決して狭小敷地ではありません。もっと小さな敷地でいくつも実現してきました。
敷地の住所や敷地測量図があれば、ボリューム検討は可能です。

デザイン的な差別化は得意ですので、是非ご検討下さい。
弊社HPやSuMiKaプロフィールから手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、遠慮なくお気軽にご相談下さい。

日比生寛史建築計画研究所

はじめまして。
納谷建築設計事務所の納谷学と申します。

川崎・武蔵小杉界隈で設計事務所を構えて約３０年になります。
これまで全国で２００件以上のプロジェクト（個人住宅や集合住宅など住宅系が７割）を実現してきました。

①RCでの建替えについて
４９０㎡は専有面積かと思いますが、実際には施工床面積を工事します。
ざっくりとした情報なのでざっくりとしたお応えになりますが、坪１５０〜２００万円ほどかと思います。
それに加え、既存鉄骨造の解体費用が加算されますので、自宅兼用とか、相続対策とか建替えに強い理由がない限り、事業展開としては割に合わないと思います。

②現状リフォームについて
鉄骨スケルトンをするまで必要かは、Hisashiさんの今の情報だけでは分かりませんが、確認申請が必要のないレベルでのリノベーションであれば、コストを抑えることができます。
３００㎡であればざっくりと８,５００〜９,０００万円ほどではないでしょうか。
建物の状況にもよりますので、ご注意を。
逆にもっとコストを抑えることができるかもしれません。

これまで多くのリノベーションも手掛けてきました。
HPには、SuMiKaに載っていない事例もあります。
よろしかったら覗いてみてください。

https://www.naya2022.com/works_cat/renovation/