旗竿地でのアパート・長屋建築の可能性について

jun0424様
初めまして。
東京杉並区区のアトリエ スピノザの井東と申します。

前面道路が３mとのことですが、幅員を４mにするため、新築に際し、道路中心線から２m後退する必要があります。つまり、敷地を約５０cm削られることになります。

容積率について
法廷は３００%ですが、道路幅員が４mと見做されるため、実際の容積率は１６０％となります。
従って、建てられるボリュームは、（現在の敷地面積ー後退部分）✖️１．６　となります。
建築費に着きましたは、建物のグレードやご要望次第です。

HP等ご覧いただき、私達の建築に興味を持って頂けましたら
お声懸け頂きたく存じます。


それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ　井東
〒146-0082 東京都大田区池上6-10-6-302
***** / *****
*****er-spinoza.com

↓　HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
（HPのCONTCTの頁からメール送信できます）

初めまして、cozy modern company の神山です。

記載の有る情報から長屋のアパートメントは建築可能ですが、
御希望なら詳細なボリュームと建築費用の概算は個別に伝えさせて頂きます。

弊社の施工事例など御覧いただきまして、
ご興味有れば御連絡ください。

また、本地と似た土地で新築した長屋5戸のアパートメントを
現地で御案内可能です。

宜しく御願いします。

cozy modern company
神山広明

mb 090 - 3069 - 4954
tel 03 - 5426 - 2605
fax 03 - 5426 - 2664

156 - 0053
東京都世田谷区桜 3 - 22 - 8
kam*****oderncompany.com
www.cozymoderncompany.com

jun0424 さま
1　賃貸住宅が建築可能か？
敷地環境から制約はありますが、旗竿地でも接道間口が2m以上確実にあれば計画可能です。
もし間口が1.99mでしたら建築できません。
2　どのぐらいのボリュームの建物が建築できるか？
敷地がわかりませんのでどれほどの建築規模になるかはわかりませんが、全面道路幅が4mでとすると×0.4％が容積率になります。従いまして4mですと160％。もし3.9mですと156％となります。
3　建築費がどの程度になるか？
やはり規模がわかりませんので、木造2階の長屋と想定しますと、坪単価150万ほどではないでしょうか。

大田区では木造3階集合住居などお手伝いしていますので、参考になればと回答させていただきました。
参考にされてください。

jun0424様
はじめまして能地一級建築士事務所　能地です
東京都路地状敷地賃貸物件建てれるか問題ですね
これは結構色々な項目で確認が必要です添付が見れないので
路地幅員と奥行（路地部の長さ）は適法と言う前提で話を進めます
では
☆建築基準法
・２ｍ接道←以前は有効を求める話もありましたがいつだったか忘れましたが有効ではなく不動産登記法の公図、地積測量図で言う境界線間で２ｍ
何が言いたいかと言うとブロックとか建っていて有効２ｍ無くてもよいよという事です
そういう意味ではいただいた条件からは家は建てられそうと推測できます
では、賃貸物件　特殊建築物共同住宅　特殊建築物ではないがグレーな長屋は建てられるか？

☆東京都建築安全条例←かなりざっくり書きます
・路地状敷地（ここに東京都路地敷の巾・奥行の定めがありますこれに該当しないと建築不可）
・路地幅員４ｍ未満の場合主要構造が耐火構造以外の建築物は２階建てしかだめよ、知事が認めた構造だったら３階建もよいよ
・路地状敷地の制限
特殊建築物は、路地状部分のみによつて道路に接する敷地に建築してはならない。ただし、次に掲げる建築物については、この限りでない。
二　階数が三以下であつて、延べ面積が二百平方メートル以下で、かつ、住戸又は住室の数が十二を超えない共同住宅で、路地状部分の長さが二十メートル以下であるもの

・長屋の主要な出入り口道路の関係
本来各住戸の所要な出入り口（住戸の玄関ドア）は道路に面していないといけないが面していない住戸面積合計３００ｍ２以下で住戸数１０戸以下の場合、前面に幅員２ｍ以上の通路で道路に三十五メートル以内で避難上有効に通ずるものを設けた場合はゆるしてあげる
　ここで出てくる『避難上有効』は有効です
・共同住宅等の主要な出入口と道路
共同住宅等の主要な出入口は、道路に面して設けなければならない。ただし、次のいずれかに該当する場合は、この限りでない
住戸等の床面積の合計
百平方メートル以下のもの・・・一・五メートル
百平方メートルを超え、三百平方メートル以下のもの・・・二メートル
住戸等の床面積の合計の欄の数値は、耐火建築物にあつては、この表に定める数値の二倍とする。
・共同住宅等の居室
共同住宅の住戸若しくは住室の居住の用に供する居室のうち一以上、寄宿舎の寝室又は下宿の宿泊室は、次に定めるところによらなければならない
イ　道路に直接面する窓
ロ　窓先空地(通路その他の避難上有効な空地又は特別避難階段若しくは地上に通ずる幅員九十センチメートル以上の専用の屋外階段(次項において「専用屋外階段」という。)に避難上有効に連絡する下階の屋上部分で、住戸等の床面積の合計に応じて、次の表に定める幅員以上のものをいう。以下この条において同じ。)に直接面する窓
住戸等の床面積の合計
百平方メートル以下のもの・・・一・五メートル
百平方メートルを超え、三百平方メートル以下のもの・・・二メートル
住戸等の床面積の合計の欄の数値は、耐火建築物にあつては、この表の数値の二倍とする。
ここで出てくる『通路その他の避難上有効な空地』は有効＋上空解放です

長々すいません、という事でまだ漏れてるかもですので多分ざっくり簡単には答えられないと言う回答になりますでもせっかくなので、
ポイント
・路地部分が有効２ｍ取れているか
・この規制の中で建てられる建物は耐火性を上げなくてはいけないので高そう
・上記の条件で建てる賃貸物件の収支は・・・
でしょうか、これ以上の検討はどの先生も報酬なしにはきついかもです

良い賃貸計画を進めてください　ではでは　　
漏れていても責任はとれませんごめんなさい

路地状敷地に共同住宅あるいは長屋をご計画されたいということですね。簡潔に実現可能な計画を都条例の観点からアドバイスさせていただきます。２ｍ幅員の通路の条件ですと、長屋の場合では１０戸までの住戸数となります。共同住宅の場合は、３階以下、２００㎡以下、１２戸までとなります。ただ、３階にした場合は非常用進入口の義務も生じますので、２階建で計画するのが現実的かと思います。コスト面を考えれば、共用部が発生しない長屋の２階建でご計画されるのがベストかと存じます。少しでもご参考になれば嬉しく思います。