4階建てビルの改装について

アートセット様
はじめまして能地一級建築士事務所　能地です
竪穴区画いるの？問題ですね
この内容は専属の設計士さんが確認検査機関と相談しながら進めた方が良い内容ですね、消防も絡みそうですね、軽々に進めると痛い目を見る気がします

とは言えいただいた情報から一旦考えてみます

そもそも竪穴区画は
主要構造部を準耐火構造とした建築物（特定主要構造部を耐火構造とした建築物を含む。）又は第百三十六条の二第一号ロ若しくは第二号ロに掲げる基準に適合する建築物であつて、地階又は三階以上の階に居室を有するものの竪たて穴部分（長屋又は共同住宅の住戸でその階数が二以上であるもの、吹抜きとなつている部分、階段の部分（当該部分からのみ人が出入りすることのできる便所、公衆電話所その他これらに類するものを含む。）、昇降機の昇降路の部分、ダクトスペースの部分その他これらに類する部分をいう。以下この条において同じ。）については、当該竪たて穴部分以外の部分（直接外気に開放されている廊下、バルコニーその他これらに類する部分を除く。次項及び第十三項において同じ。）と準耐火構造の床若しくは壁又は法第二条第九号の二ロに規定する防火設備で区画しなければならない。

まず簡単な延べ面積２００m２未満でも必要か？防火地域でからいきましょう

防火地域の建築物で４階建て既築だと耐火建築物です←竪穴区画対象です
ただし書きで

階数が三以下で延べ面積が二百平方メートル以内の一戸建ての住宅又は長屋若しくは共同住宅の住戸のうちその階数が三以下で、かつ、床面積の合計が二百平方メートル以内であるものにおける吹抜きとなつている部分、階段の部分、昇降機の昇降路の部分その他これらに類する部分←４階の時点で緩和対象ではなさそうです

３・４階で２層だから該当しないの？と言う声が聞こえてきそうですがこれは前段で別に規定されていましたね

長屋又は共同住宅の住戸でその階数が二以上であるもの、吹抜きとなつている部分、階段の部分（当該部分からのみ人が出入りすることのできる便所、公衆電話所その他これらに類するものを含む。

という事で３・４階は階段部分だけではなく３・４階をひとくくりに防火区画を考えなさいと言われているように感じます

更に特殊建築物でリノベ用途によっては消防設備（自火報）等、床設計荷重問題が絡む可能性も視野にいれて本格的に既築建物の構造計算書、性能を把握して計画が可能か調査されて方が予定コストと実施コストとの差が出ないと思います

良い不動産収益物件計画をしてください　ではでは

アートセット様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。

今回のご質問の件ですが、
いただいたご質問から、このように考えました。
1階住戸　単独で出入り口がある。
2階住戸　共用階段（1階から2階までの）を登り、2階住戸の単独の入り口がある。
3階,４階住戸　共用階段（1階から2階までの）を登り、2階に単独の入り口がある。そのまま内部階段で3階に上がることができる。またその階段は４階にも登れる。
ということでよろしいでしょうか。

この内容で間違いないようでしたら、まず共用階段は、２階の吹抜けなので竪穴区画なし、3階と4階にあるメゾネット住戸ですが、メゾネットは、3階以下で200㎡以下、直通階段までの避難距離が40m以下のメゾネットであれば、竪穴区画は不要。という解釈であれば、現状のままで問題ないと思います。
階段の形状、各住戸の面積などなど、図面を拝見しないとはっきりとは言えませんが、いただいたご質問からはこのように解釈可能です。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘