10坪の土地に、店舗型住宅の建築

riku様

初めましてアトリエシーユーの竹石と申します。
大田区の設計事務所です。

弊社では収益物件を主に設計業務をしております。
私たちの経験を踏まえて、今回のお土地、接道間口が3mですと収益物件はまず無理と思います。

可能性のある計画としては、一階はピロティー状の通路とエントランスだけ、そこを通過して奥に階段を設けて、各フロアに一戸ずつ賃貸部があるという感じです。何と言っても間口3mはネックです。
土地からの投資案件でしたら、 riku様にとっては一階が貸せないとなれば収支計画が成立しないと思います。

ただ全く可能性がないかと言えば、設計者としては興味深い案になるとは思いますので、ご購入を考えていらっしゃる土地の形状をアップしてもらえましたら、検討してみたいです。
宜しくお願いします。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘

間口の狭さをどう価値に転換するか、がポイントですね。
EVなし、鉄骨造なら可能性はあると思います。

1、2階は貸事務所という形にすれば特殊建築物にはなりませんが、特殊建築物扱いになったとしても規模が小さいので避難／消防上求められるスペックはそう変わらないはずです。

狭小間口を付加価値に変える方法はありそうです。
よろしければ個別にご相談くださいませ。

rikuさま

ご質問内容拝見いたしました。接道が3ｍで、奥行きが約11ｍの縦長の敷地と想像しました。おそらく共同住宅の場合は都条例によって４ｍ接道の義務があるため、こうしたご計画内容を考案されたことかと思いました。商業地域の特性から隣地との離隔距離は小さく見込んだとしまして、１層あたり25㎡程度、４層で100㎡程度かと思われます。そこに竪穴区画となる階段を配置しなければなりませんので、店舗面積は極めてタイトなスペースになりそうです。まずは全体のボリュームとして理にかなった計画となるかどうかをジャッジされてはと思いました。少しでもご参考になれば嬉しく思います。

Riku様
前回の私のコメントをご理解いただきありがとうございます。
４階をお望みの場合、どうしても全てが自己使用じゃないとできません。
賃貸に回したい場合、長屋の３階と言う手がありますが、２層自己使用の場合
１層しか賃貸に回せません。
４階にして無理に２フロアを賃貸に回すと、借入の金融機関に対しててよくありません。

と言うことで、３m間口の場合４階をお望みの場合、全部自己使用か全部１棟で貸し出すかの選択肢しかないのです。
３階なら長屋の手があり１部他人にかせます。

建物の一部を賃貸に回して、その収益を借入の返済に回すのは賛成ですが
土地がそれに相応しくない場合、土地そのものの選択肢を考えるのも
オーナーの務めと思います。